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万科董事会主席郁亮,当互联网巨头看上房地产业

日期: 2019-12-05 17:08 浏览次数 : 199

“全面主动拥抱科技变革,这是万科新制定的战略和工作原则中首次提出的,未来高新科技将赋能万科全业务体系,打造更为面向未来的中国‘美好生活场景师’。” 万科董事会主席郁亮在出席2018世界人工智能大会时提到。

本报记者 王晓悦   9月23日,万科企业股份有限公司35周岁生日刚过去2天,恰是万科喊出“活下去”一年后。2018年,万科不仅活下来了,且活得比行业内大部分房企都好,公司全年营收增长22.55%,净利润增长20.39%。今年上半年,万科营收继续增长31.47%,净利润增长29.79%,依然活得不错。   亮眼的业绩似乎给了万科董事会主席郁亮为转型正名的底气。他在9月23日的媒体交流会上表示,万科转型并不是活不下去了,而是要寻找第二增长曲线。为佐证这一点,郁亮派出两位得力干将,由高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉介绍万科的旧城改造项目,由高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全介绍万科科技转型的成果,并发布算法平台“菩提”。   谈及新进入的业务暂未在报表上体现,郁亮称,转型不易,对业务是否成功的判断不应只有财报数据。对万科来说,这些业务构筑了一个生态系统,只要每个部分能在各自的领域里做到最好,万科就能成功。   从传统业务中寻找新增长点   “转型并不是行业活不下去了,而是地产行业在寻找第二增长曲线,总体是乐观的。”在媒体发布会上,郁亮如是说。   郁亮表示,很多人认为转型意味着做新东西,但万科的转型首先会从传统业务中寻找新的增长点。   据孙嘉介绍,万科已在广州成功打造永庆坊,深圳南头古城的改造也在有序推动,这类项目将是万科新的增长点。   此外,万科还在尝试以TOD为代表的大型复杂项目,即轨道上盖物业,如果该项目有所突破,也将为传统开发业务带来新的增长曲线。   另外,据郁亮透露,公司未来物业业务将从劳动密集型转为科技密集型,将承载各种城市服务。他还强调,不同意万科物业以传统物业形式上市。   “万科物业以城市物业运营商的形式上市才是有价值的”。郁亮指出。   自2018年提出“活下去”,万科将公司战略升级为“城乡建设与生活服务商”,继续多元化转型探索之路。截至目前,万科已进入物流地产、长租公寓、养老乃至滑雪度假等相关领域。   郁亮向记者介绍道,目前,万科的物流业在中国仅次于全球老大普洛斯,其中冷链在4年时间内已经做到全国第一。此外,万科进军长租公寓,截至目前,公司在集中式长租公寓市场份额也是第一。郁亮表示,业界估计长租公寓目前有1万亿元市场,未来估计达到3万亿元左右,市场空间仍然很大。   “市场有需要,万科就去填补空白。”郁亮认为,一家公司只要能满足千家万户的需求,其业务就有价值,市场就会给他合理的定价。近期,贵州茅台和海天味业股价继续上涨,海天味业的市值已超过万科,郁亮在发布会上对此表示“服气”。他表示,万科会向这种公司学习,不断地为满足人民美好生活的需求而努力。   发布算法平台“菩提”   万科转型的另一个侧面是拥抱科技。   万科高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全在媒体交流会上表示,未来,每一家公司都是科技公司。万科将全面主动拥抱科技变革,构建数字万科,打造不动产科技平台。   “地产科技的时代已经到来。”朱保全告诉记者,在人口减少和就职观念转变的大背景下,人力成本高企成为地产普遍的痛点。但BIM、AI、IOT等技术日渐成熟,可以结合实际场景推动地产科技落地应用,让地产行业朝着精细化、智能化的方向发展,也让降低成本成为可能。   据朱保全介绍,万科引进AI、物联网和云计算等相关领域的专家,已建立起科技核心团队。在媒体发布会上,万科科技算法平台“菩提”首次发布,该平台已覆盖智慧建造、智慧工地、智能客服等多个场景,将给万科带来更精细化的管理、更高的效率和更有保障的产品质量,并帮助万科向客户提供更周到的服务。他以上海某园区实际数据为例,在运用智慧运营后,该园区运营人员减少40%,路灯能耗减少75%,车库能耗减少52%,收入则增加5%,每年直接带来近数百万的成本节约和效益。   2018年,万科与微软签订战略合作备忘录,双方拟在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域展开合作。同时,万科还投资了美国一家著名的不动产孵化器,通过它获得硅谷相关数据。   “接下来无论上5G还是物联网技术,我觉得在不动产领域里面,可能酝酿着一个非常大的机会。”朱保全说。

一直声称不进入房地产业的小米,如今和房地产越走越近了。

9月18日,澎湃新闻从微软“智汇上海”主题论坛上获悉,微软与万科集团在上海签订了战略合作备忘录。据悉,双方将构建可持续协作机制与平台,在智慧物流、智慧家居、智慧养老、科技孵化器等领域开展合作,进一步探索服务城市的能力。

在日前举行的2019小米开发者大会上,小米对外宣称,小米智慧地产解决方案已与卓尔集团、绿地集团和时代地产进行深度合作,预计今年内将交付2000套房,样板间阶段的项目已有14家。

郁亮在接受媒体采访时称,“我来上海参加AI大会,很多人好奇,猜想是否万科将拓展新业务,想投资高科技?”郁亮称,“其实不然,万科将立足本业精耕细作,但是万科目前业务拥有非常多、非常好的场景应用,可以让互联网科技、人工智能、物联网、大数据、云计算等新科技,真正服务人类美好生活的能力发挥出来,否则技术只是技术,而场景应用才让技术焕发生机。”

当科技创新型企业与房地产企业擦出耀眼的火花,智慧地产之于房地产企业,究竟是提升产品服务的“神兵利器”,还是可望不可及的“海市蜃楼”?

在2012年围绕城市、围绕客户服务进行转型的基础上,今年3月,万科将自己的定位升级为“城乡建设与生活服务商”。拥有各类丰富的业务场景,致力于成为美好生活场景师。当前,万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。 郁亮表示,万科目前已经明确的大的场景应用有16个,而细分的不下50多个,服务水平、管理效率全部都可以用科技手段进行大幅提升。譬如万科管理的物业超过一万个,互联网、人工智能技术手段可以让物业管理更加人性化、智能化;如房屋租赁板块,智能化管家服务将提升安全性和舒适性;再如万科大力发展的物流仓储业,是提升全社会效率的关键行业,新科技的应用,将全面提升效率。

过半百强房企布局项目智能化

万科方面称,与微软合作是万科转型升级的重要举措,万科正通过与领先科技企业的合作,把更多前沿技术带入具体的业务场景,实现技术的落地与应用。

据了解,在小米智慧地产中,包含核心产品、IoT品类、接入米家的全场景互联和量身定制的专属方案。

9月17日,微软表示将成立微软亚洲研究院上海部,并在上海建立人工智能创新院,将与上海市、上海企业一同推进人工智能的产业落地,推动上海基础研究的发展。同时,微软还宣布了在上海的四个新合作项目:与上海共同推动诊疗和医药创新、与中国外汇交易中心推动金融交易领域的智能辅助系统,以及在金融交易智能图谱方面进行深入合作。

此外,小米智慧地产还会打通社区设备,包括门禁、对讲、电梯、停车监控等,并会和物业服务连接,提供维修保养、复购等服务。

当单纯规模扩张已经较难支撑房企可持续增长,产品创新与运营就成为房企未来发展重点和核心竞争力,而依托政策支持和科技支撑的智能化为房企增强产品力、转型美好生活服务商打开了切入口。

从早期中国金茂的科技住宅、当代置业的绿色住宅,到上海万科提出的万科智造、碧桂园机器人和智能科技的战略投入、美的置业的智慧地产定位,再到绿地集团与深兰科技、华为、城云国际和涂鸦智能等科技智能公司频频开展的智慧城市、智慧社区及智慧住宅的战略合作,科技、智慧、智能和绿色成为当下房企产品升级的主旋律和趋势,产品智能化对房企影响在逐步扩大。

据不完全统计,目前百强房企中至少有50家房企已经开始布局或者全面落地项目智能化,但房企在对待智能化的态度上却大相径庭。

有的房企把产品智能化当作未来增加产品溢价、产品差异化竞争的不二法宝,并提升至战略高度;也有房企随波逐流,简单涉猎产品智能化布局。在发展模式上,与第三方科技智能公司合作成为当下房企智能化发展的主流。

部分房企与科技公司合作案例

今年8月30日,万科与微软共同发起设立以未来城市为主题的万科未来城市实验室。此举被认为是万科发力高科技行业的重要举措。

对此,万科董事会主席郁亮表示,一方面,万科“城乡建设与生活服务商”的定位始终没有改变,公司仍将立足本业精耕细作。

另一方面,万科开展业务的场景深入人民生活的各个方面,比如居住、商业、物流仓储、产业办公等。当前各行各业都面临人力资源紧张的问题,而科技力量就是破解这些问题的最好手段。

“我们正在探索如何用人工智能提升儿童在社区内自由活动的安全率,用人工智能降低物业管家的离职率,以及研发会说方言的机器人,给予在家的老人温馨的陪伴。”

房企或将从卖产品转向卖服务

在美的集团战略客户部副总经理叶文青看来,随着住户对住宅质量、居住体验的要求日渐提高,房地产市场在服务领域的智能化、集成化、系统化趋势愈加明显。面对市场现状,多数房企将服务提升到战略高度,从卖产品到卖服务,满足不同用户的差异化需求。

不过,住宅智能化在给房企拓宽思路和空间的同时,也面临着诸多问题和挑战。

克而瑞研究中心总经理林波表示,从市场层面看,我国智能化行业标准缺失、互通性差等制约智能行业发展。从技术层面看,智能化应用存在潜在技术漏洞和安全风险。从房企层面看,准入门槛高,对房企长期运营和整合能力要求高。

据市场研究机构Statista发布的数据,2018年智能家居在中国的普及率仅为4.9%,与美国等发达国家差距明显。随着国内居民居住水平的提升,到2022年我国智能家居普及率有望达到21.2%。

目前房企对于住宅智能化的布局尚处于初步探索阶段,多在单个项目或城市进行尝试和应用,仅少数房企批量落地智能化项目,行业整体住宅智能化占比偏低,市场需求空白亟待填补。

林波认为,长租公寓和酒店未来或将成为房企除了住宅外智能化应用和推广的主要阵地。

他表示,目前我国长租公寓和酒店客户主要以相对年轻且具有一定经济基础的客群为主,这部分客群对产品品质、配套服务以及个性化居住体验有较高要求。

智能化的应用一方面可以强化居住人群的家居生活体验,提升住宿的便捷、舒适和安全性,增强客户的好感度、粘性和入住率,为企业后续运营提供了可拓展性;另一方面,智能化的投入可简化入住和签约、支付和租期内缴费等流程,进而大幅度提升企业管理效率、缩减运营成本、扩大企业收入来源,保障品牌的持续发展。